- 종부세 위헌 판결, 대세엔 영향을 줄 수 없다. [45]
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- 번호 377696 2008.11.14 IP 220.118.***.111
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오 늘 아침부터 충주-->대전-->천안아산에 이르는 출장길에 올랐습니다. 대전에서 상담을 마치고 천안으로 이동중에 잠시 휴게소에 들렀었는데 종부세 위헌 소식이 라디오로 나오더군요. 어차피 크게 놀라지 않았습니다. 이미 113 건설사 지원대책에 종부세의 대상을 줄인 상황에서 위헌은 당연한 판결이겠거니 했습니다. 즉, 이미 헌재에서 위헌이라는 교감이 없이 정부에서 미리 종부세에 손대기는 쉽지 않으리라는 예상을 해왔던 터이기에 크게 놀라지 않았습니다.
역시 인터넷상에는 사실상의 종부세 폐지에 대해 논란이 많습니다. 물론 필자도 종부세 폐지가 어떤식으로든 부동산 시장을 받쳐서 띄워 올리려는 정부의 의도임을 인정하지만, 다른 분들의 생각과는 달리 부동산 폭락의 대세에는 변함이 없을 뿐아니라 오히려 하락에 속도를 높여줄 것이라 봅니다. 또한 향후 여러분들이 놀라게 될 몇 가지 추가적인 부동산 세제관련 대책이 추가적으로 나오더라도 더이상 놀라지 마시고, 그것들이 나올때마다 부동산 가격의 하락의 속도는 가속도가 붙을 것으로 예상하는 바 기회가 될때마다 가지고 있는 아파트를 정리했으면 하는 생각입니다. 왜냐하면 위의 모 신문 기사처럼 종부세가 사실상 무력화 되었다고 해서 부동산 시장이 소생할 확률은 0%로 보기 때문입니다.
이렇게 생각하는 이유는 부동산 가격이 급등했던 원인을 어떻게 파악하느냐에 달라집니다. 제가 생각하는 가장 근본적인 이유는 바로 급격한 신용(화폐 유동성)공급입니다. 911테러 이후 급격하게 무너지는 미국 경제를 떠받치기 위해 미국에서 시작한 저금리 정책과 주택담보대출관련 파생상품의 개발로 인한 전세계 유동성의 급격한 증가는 자산의 가격을 올려놓았다는 사실은 여러번 언급하고 있습니다. 이런 조류에 맞춰 한국에서도 넘쳐나는 신용이 Leverage 추세에 맞추어 주택시장으로 흘러갔고, 사실상 이를 KB에서는 KB아파트 시세라는 코너를 이용 급격하게 확대했다는 사실은 이미 알고 있겠지요. 이것은 어제 SDE님이 올려주신 부동산 담보대출 급증에서 확인하실 수 있습니다.
그 러나 이러한 유동성이 급격하게 사라진 지금, 늘어난 유동성에 의해 부풀려졌던 자산의 가치는 급격하게 하락하고 있습니다.(물론 이는 나선님의 말씀처럼 정상화과정이라고 표현해도 될 것입니다.) 부동산 그리고 주식등에 투자했던 돈 들이 가치하락으로 공중에 사라지고 나자 레버리지를 이용해 투자했던 빚을 청산하기 위해 또다시 가치하락을 일으키는 연쇄작용으로 시중에 돈은 계속 사라지고 있기 때문입니다. 특히 금융기관의 경우 넘치는 유동성을 대출로 활용했으나, 회수는 쉽지않고 그동안 유동성의 주요 공급처였던 외채의 상환압력은 높아지는 상황을 직면하게 된 것이지요.
이렇듯 부동산 하락의 근본적인 이유는 급격한 유동성의 축소에 있기에 이번에 발표한 종부세 위헌발표는 시장에 아무런 영향을 주지 못할 것입니다. 즉, 종부세 위헌이 자산가치 하락을 막아주는 유동성을 공급해줄 수는 없기 때문입니다. 아무리 언론에서 종부세폐지와 함께 투기지역 해소 및 LTV.DTI가 부동산 시장 활성화에 도움이 될 것이라는 기사를 내보내도 여러분은 부동산 시장에 유동성을 공급해 줄 수 있는 대책이 아니라면 그냥 무시하셔도 된다는 말씀입니다. 어떻게 보면 오늘 몇가지 대책이라고 나온 것들이 부동산 시장을 지탱시켜줄 가능성은 있습니다.
즉, 은행과 기업에 10조원의 돈을 추가적으로 공급하자는 것인데 일단 해당 금액만큼 은행들이 유동성을 흡수하지 못하게 하는 정책이 되겠지만, 안타갑게도 부동산 시장은 10조원 정도 가지고 어림도 없기에 영향은 전혀 못준다에 한표 던지겠습니다.
그 렇다면 어떻게 해야 부동산 시장이 움직일 수 있을 만큼 시중에 유동성을 공급해서 하락하는 자산의 가격을 거꾸로 올릴 수 있을까요? 방법은 몇 가지 있습니다. 이를 나열한다면 국제 수지 흑자, 외국인 투자자금 유치, 외국인 주식투자자금 유입 등이 있겠지요. 그런데 이게 가능하지 않다는 것쯤이야 다 아실 것입니다. 물론 이돈이 국내에 유입된다고 해도 부동산 시장이 충분히 하락하지 않으면 부동산에 투자하지 않게되겠지요.
이 제 종부세가 없어졌으나, 한 달이내에 이것으로는 부동산 시장 활성화에 아무 도움이 안된다는 사실을 알게 될 것입니다. 아니 이미 알고 있을지도 모르지요. 이에 정부는 마지막 카드를 만지작 거리고 있을 것입니다. 시기의 문제이겠지요. 그게 무엇인지 궁금하시죠?
그 것은 바로 1가구 1주택이든 다주택이든 상관없이 양도세를 한시적으로 폐지한다는 것과 지역과 중도금 납부 횟수에 관계없이 분양권 전매 허용이 있을 것입니다. 또한 주택 구입시 부과되는 취.등록세의 50% 할인 조치도 예상 가능한 것일 수 있습니다. 그러나 여러분에게 다시 묻습니다. 이런 마지막 조치가 부동산 시장에 유동성을 공급할 수 있을까요? 없죠? 왜냐..이는 거래에 관한 세금할인 정책이지 신용을 공급하는 조치가 아니기 때문입니다. 그러니 이번 종부세 그리고 앞으로 나올 몇가지 정책...부동산 폭락의 대세에는 아무런 영향을 미치지 못할 것입니다.
마지막으로 우리나라에 앞서 부동산 시장 붕괴로 자주 언급되는 영국 파운드화 폭락 챠트만 보여드리도록 하겠습니다. 한국 시장도 이렇게 되지 말라는 법이 없습니다. 모두들 이 악물고 위험관리 잘하시길 기원합니다.
내일은 새벽부터 울산과 대구로 출장을 가야해서 글을 못올릴 것 같습니다.
그리고 오늘은 저의 닉을 쓰는 짝퉁까지 등장했다는 소식이 있었다네요. 여러분 유사품에 주의하셔야 합니다. 아셨죠?^^
김포공항에서 상승미소드림
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